Существуют параметры, по наличию или отсутствию которых торговые и складские помещения поддаются классификации. Давайте рассмотрим эти параметры.Торговые помещения
Во время подразделения на классы торговых помещений необходимо учесть надлежащие условия:
- Местоположение;
- Существующий масштаб объекта, он может быть районным, окружным, региональным;
- Товарная специализация (смешанные, универсальные – к ним относится торговля всеми видами продовольственных и непродовольственных товаров); комбинированные (представляющие группу товаров, на который существует общий спрос); специализированные и узкоспециализированные;
- Наличие парковки для автомобилей;
- Главный потребитель;
- Наличие банкоматов, обменных пунктов, кафе, детской игровой комнаты и другого сервиса;
- Планировка и дизайн;
- Наличие обслуживающего и управленческого аппарата, а так же охраны.
Удельная стоимость 1 м2 и используемых арендных ставок прямо пропорционально зависят от ассортимента и размеров товара, который будет находиться на торговой площади складские помещения в красногорске. Здесь немаловажную роль играют отделка и возраст здания.
Беря во внимание вышеперечисленные условия, торговые помещения делятся на несколько классов:
I – торговые центры, торговые комплексы, торгово-развлекательные комплексы;
II – торговые комплексы, гипермаркеты, торговые центры;
III – универсамы и супермаркеты;
IV – мебельные центры, салоны, техноцентры и т.д.;
V – гастрономы, аптеки, промтоварные магазины, универмаги и т.д.;
VI – киоски и павильоны;
VII – магазины «стекляшки», павильоны и киоски;
VIII – бутики;
IX и X — помещения свободного назначения, подвалы, полуподвалы, первые этажи жилых домов. Основное отличие между ними – это качество и дороговизна отделки.
Отсюда ясно, что существуют четкие параметры, согласно которых проводится классификация торговых помещений. Несмотря на это, консалтинговые и риэлтерские организации до сих пор не могут окончательно решить, при каких же параметрах должно производиться деление торговых площадей на классы.
На сегодняшний день, искать помещение, зная только его класс нереально. По мнению экспертов, за информацией по интересующему объекту недвижимости необходимо обращаться к специалистам, ведь именно они смогут оценить верность заявки, определить сроки исполнения, количество необходимых специалистов и примерные затраты. Выбор в любом случае принимает заказчик. Месторасположение и техническое состояние здания являются основными критериями при выборе торговой площади. Но не менее важным при выборе является необходимость произвести анализ покупательской активности, средний размер покупки, наличие конкурентов.
Складские помещения
Единого и утвержденного деления на классы здесь тоже не существует. Но в 2004 году агентство Swiss Realty Group предложила классификацию, которая наиболее подходит для сегодняшней ситуации на рынке недвижимости в России.
Эта компания произвела выделение семи классов.
В первый «А» класс входят здания, рассчитанные на использование в складских целях. Необходимо подчеркнуть, что местоположение, оборудование, отделка, близость автомобильной сети дорог, перепланировка под любой вид груза, большая скорость операций с грузами и надежность хранения должны соответствовать современным принципам складской логистики.
Последующая классификация осуществляется с учетом отсутствия каких-либо параметров, которые соответствуют классу «А».
Во второй класс «А-» входят 20-30 летние реконструированные здания или помещения. Они имеют схожие с помещениями класса «А» характеристики, но отличаются своим расположением: промзона, черта города.
К классу «В+» относятся помещения, созданные в 90-х годах, но не имеющие нескольких параметров, которые присущи классу «А». В связи с тем, что проявляется хаотичный рост инвестиций в сфере строительства складов, такие помещения на рынке представлены в большом количестве.
В четвертый класс «В» входят помещения, построенные в 70-80 годах, и имеющие черты, свойственные плановой экономике. Такие здания, как правило, требуют определенной доработки и вложения денежных средств. Это может потребоваться для того, чтобы наиболее оптимально использовать складские площади, например, установить современную охранную сигнализацию, произвести замену или ремонт полов и другое.
Пятый класс – это класс «С». В него входят площади, которые не планировались и не использовались в качестве складов. К ним относятся таксомоторные парки, автобазы и подобные производственные помещения. Эти здания потребуют существенной модернизации, как в техническом, так и в строительном планах. Для этого может потребоваться установка рампы и пандусов, дополнительных ворот, замена или новая установка пожарной сигнализации, отопления, внешняя отделка.
Класс шесть – «С-». К ним принадлежат старые здания 30-60 годов постройки. Это могут быть бывшие помещения продуктовых оптовых баз и овощных хранилищ. Такие здания не соответствуют современным требованиям эксплуатации.
К классу «Д» относятся не предназначенные для использования в складских целях и помещения. Такие здания с экономической точки зрения проще снести, чем потратить – это связано с огромным количеством денежных средств, на восстановление и приведения в порядок к современным показателям.
Стоимость
Цена одного квадратного метра площади и арендная ставка напрямую зависят от класса, к которому принадлежит то или иное торговое помещение. Поэтому выбор приобрести или взять в аренду происходит, учитывая класс помещения, специфику и цели бизнеса.
Учитывая это, специалисты рекомендуют под торговые центры помещения арендовать, тем более, если будет производиться торговля бутиковым товаром. В случае, если планируется разместить в помещении логическую компанию, то лучше приобрести или построить свое здание, в котором произвести планировку и оборудование под планируемые нужды.
Для справки
Главные требования, выдвигаемые а складским помещениям класса «А»:
- необходимо наличие рядом автомобильных магистралей, удобный заезд и выезд;
- здание должно быть одноэтажным с высокими потолками, которое можно было бы обставить разным стеллажным оборудованием, используя, в том числе и многоэтажные сборные конструкции;
- наличие ровных беспылевых половых покрытий, которые обеспечивают необходимую скорость и безопасность передвижения погрузочно-разгрузочной техники;
- пол, выдерживающий большую нагрузку, который позволяет использовать тяжелую технику для погрузочно-разгрузочных работ, используя при этом максимально высоту стеллажного оборудования;
- присутствие малого количества колонн и перемычек, позволяющих организовать безпроблемное перемещение рабочих и складских механизмов, а также, в случае производственной необходимости, изменить расположение стеллажей;
- использование не менее одних ворот на каждую 1000 м2 помещения, которые обеспечат наиболее эффективную и быструю загрузку и разгрузку транспорта для перевозки;
- наличие системы пожарной сигнализации, желательно наличие и автоматической системы пожаротушения;
- помещение должно быть оборудовано системами отопления и вентиляции;
- присутствие независимых систем водо- и теплоснабжения;
- использование погрузочно-разгрузочных ворот, которые оснащены гидравлическими аппарелями и докшелтерами (при отсутствии таковых, имеющие возможность их установки);
- территория, которая окружает здание, должна составлять не менее 40 % от общей площади комплекса, сюда входят внутренние дороги, парковки, зеленые зоны, хозпостройки и зоны разворота;
- применение в оформлении складских помещений и прилегающей территории современной отделки и остекления для создания благородного внешнего вида.
